《中国经济周刊》记者张宇轩｜北京报道
至暗阴云逼近了有“宇宙第一房企”之称的碧桂园。
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在经历了一系列“变局”之后，碧桂园通过港交所公告公布了今年上半年数百亿的巨额净亏预期。随之，原本已处于低水平的股票价格再度大幅下挫，股价迅速跌破1港元/股。同时，碧桂园旗下多支债券宣布停牌。“股债双杀”的局面成为碧桂园流动性压力的注脚。
为此，在不利市场形势下“临危受命”，从父亲杨国强手里接过碧桂园“帅印”的杨惠妍发表致歉信，恳请“给公司一些时间”。
数百亿巨亏预期引发的动荡
8月10日晚间，碧桂园（02007.HK）发布公告披露上半年的亏损情况，预期今年上半年净亏损约在450亿元～550亿元之间。与之形成对比的是，去年同期的净利润为盈利19.1亿元。
其进一步披露的财务数据显示，2023年1-7月，集团实现权益销售金额1408亿元，同比下降35%，较2021年下降61%；7月实现权益销售金额121亿元，连续第4个月环比下降，同比下降60%，较2021年下降78%。
受此负面消息影响，资本市场“应激反应”明显。碧桂园港股股价一度暴跌至0.80港元/股。
今年以来碧桂园的港股表现。图片来源：雪球。
在此过程中，碧桂园旗下多支债券宣布停牌。据其公告，因“近期拟就公司债券兑付安排事项召开债券持有人会议”，根据证券交易所相关规定，碧桂园对其自身及一家附属公司的十余支境内债券申请停牌，“复牌时间另行确定”。
这一情况的行业背景是，今年以来，房地产市场销售未见较大改观。
国家统计局数据显示，上半年我国房地产开发企业房屋施工面积同比下降6.6%，商品房销售面积同比下降5.3%，房地产开发企业到位资金同比下降9.8%，全国房地产开发景气指数降至94.06，创出自2016年2月份以来的新低。另据wind数据，截至8月4日，wind行业分类的116家A股房地产企业中，已经有68家披露了上半年业绩预告，其中38家房企均预计亏损。
碧桂园作为头部房企，也成为业绩亏损中的一员。碧桂园对上半年亏损的原因总结为，受房地产行业销售下行的影响，房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加；以及外汇波动造成预期净汇兑损失。
管理层反思：“认识不够深刻”“行动不够及时”
8月7日，碧桂园两笔美元债约2250万美元（折合人民币1.62亿元）的票息到期未付。
扛了两年多的“宇宙第一房企”也走到了债务利息难以支付的境地。
碧桂园解释称，这两笔应付利息“仍处在30天付息宽限期内”，“正在积极优化资金安排”。
碧桂园的一位高管告诉《中国经济周刊》，面对行业整体极端困难的局面，碧桂园没有躺平，一直在全力自救。“上市至今杨惠妍及其家属已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持公司折合约386亿港元且从未减持股票，其中向公司累计提供折合约66亿港元的无息无抵押借款。”
据其讲述，他们一方面竭尽全力保障公司现金流安全，加快销售回款和应收债权回收，努力盘活大宗及难去化商业类沉淀资产；另一方面，最大限度削减支出，加强费用管控，精简组织架构，高管带头降薪，严控销管费用。
“为了保信用，在最近的7月至8月，碧桂园在现金资源紧张的情况下，还是咬牙坚持完成了多笔债券的兑付，合计兑付本息规模58.9亿元。”上述高管说。
当然，最关键的是保交楼。
按碧桂园提供的数据：2022年，碧桂园共完成全国255个城市1384批次的交付，交付房屋数量总和近70万套，高居行业榜首。2023年上半年完成27.8万套交付。据第三方机构亿翰智库统计，2023年上半年总交付TOP50房企中，碧桂园交付量稳居行业第一，超第二名和第三名的交付总和。
“公司上下已全力以赴自救，但市场整体尚未回暖，行业绝对规模下降，资本市场信心修复尚需时间，公司整体经营压力有增无减”，“公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性的流动压力”。
碧桂园管理层反思：虽然对本轮市场调整周期有预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力。
北京金诉律师事务所主任、房地产律师王玉臣向《中国经济周刊》记者分析表示，造成碧桂园巨额亏损现状的原因可以总结为三个方面：高周转模式下，房产行业整体销售困难、资金难以回笼；企业融资困难、难以持续投入；碧桂园自身业态布局较广、资金链紧张。
王玉臣进一步表示，受房产市场大环境影响，公众购房意愿不强，一直处于观望状态，导致期房销售受影响，进而导致资金难以回笼；碧桂园等房产企业在资金回笼迟缓的情况下，资金来源有限，外部融资困难，在项目投入方面难以持续推动；同时，碧桂园自身商业版图的扩张也意味着资金投入的大规模增加、内部现金流的减少、经营风险性的提高，而众多业态中一旦出现资金回流困难、债权没有预期回收等问题，可能会导致整个资金链紧张。
董事会主席致歉：“公司坚持不躺平”
8月11日下午，碧桂园微信公众号发布了董事会主席杨惠妍、总裁莫斌联合署名的致歉信，对预计出现亏损的局面表示歉意。
碧桂园管理层致歉信（部分）。图片来源：碧桂园微信公众号
信中坦承，“面对眼前这份不满意的答卷，我们感到非常内疚，不管有多少理由，确实是我们自己做得不够好”，并恳请客户、投资者、合作伙伴等“给公司一些时间”，“公司坚持不躺平……千方百计全力自救”。
为了扭转当前困局，碧桂园提出了一系列自救举措。包括全力保交付、保交楼；与持份者沟通，考虑采取各种债务管理措施，积极化解阶段性流动压力；做好销售、盘活沉淀资产、节省开支；以及成立专项工作小组，建立工作机制等。
上述碧桂园高管称，碧桂园至今仍是全国房企销售面积榜单上的第一，至今没有发生逾期交付的情况；其次碧桂园净资产充足、土储充裕，运营能力和财务管控一贯稳健，融资表现尚可；当前面临的困境是在行业回暖速度不及预期的情形下，短期内债券集中到期而产生的暂时流动性困难，并非公司持续经营能力出现重大风险。
外界较为关注这些举措如何落地生效。很快，碧桂园就迈出了第一步——债务展期。据界面新闻报道，8月14日，碧桂园首支境内债的初步展期方案出炉，拟对即将到期的“16碧地05”债券本金展期三年，到期偿付利息无现金首付。目前该方案正在征求部分债券持有人的意见。
对于碧桂园未来的命运，易居研究院研究总监严跃进接受《中国经济周刊》记者采访分析，尽管碧桂园目前在客观上面临很多问题，但碧桂园在过去几年已经“踩过刹车”，所以其实际上风险可控。同时，一系列新政策正陆续出台，有助于提振全行业的信心，一旦销售端回暖，自然使得债务问题的解决具有更好的基础。
在严跃进看来，真正化解碧桂园的问题在于全面提振销售业绩，关键还是积极推进销售工作。在当前房地产市场复苏的大趋势中，对于一些短期的市场矛盾和问题要有更大的容忍度，要相信后续措施将积极有效，对于房企的各类问题解决也会有积极的效果。同时，潜在的购房需求尚属强劲，后续购房信心和对房企的信心也会进一步增强。
严跃进表示，碧桂园对“房地产市场供求关系已发生重大变化”方面的理解，对于行业具有启发意义，也是其他房企和行业内各参与者应予关注的，各类企业总体上要深刻领会相关政策导向，积极转型迎接新一轮发展。
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