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碧桂园的自救

发布时间:2023-08-18 19:05:08 来源:中国经济周刊

《中国经济周刊》记者张宇轩|北京报道

至暗阴云逼近了有“宇宙第一房企”之称的碧桂园。


(资料图片)

在经历了一系列“变局”之后,碧桂园通过港交所公告公布了今年上半年数百亿的巨额净亏预期。随之,原本已处于低水平的股票价格再度大幅下挫,股价迅速跌破1港元/股。同时,碧桂园旗下多支债券宣布停牌。“股债双杀”的局面成为碧桂园流动性压力的注脚。

为此,在不利市场形势下“临危受命”,从父亲杨国强手里接过碧桂园“帅印”的杨惠妍发表致歉信,恳请“给公司一些时间”。

数百亿巨亏预期引发的动荡

8月10日晚间,碧桂园(02007.HK)发布公告披露上半年的亏损情况,预期今年上半年净亏损约在450亿元~550亿元之间。与之形成对比的是,去年同期的净利润为盈利19.1亿元。

其进一步披露的财务数据显示,2023年1-7月,集团实现权益销售金额1408亿元,同比下降35%,较2021年下降61%;7月实现权益销售金额121亿元,连续第4个月环比下降,同比下降60%,较2021年下降78%。

受此负面消息影响,资本市场“应激反应”明显。碧桂园港股股价一度暴跌至0.80港元/股。

今年以来碧桂园的港股表现。图片来源:雪球。

在此过程中,碧桂园旗下多支债券宣布停牌。据其公告,因“近期拟就公司债券兑付安排事项召开债券持有人会议”,根据证券交易所相关规定,碧桂园对其自身及一家附属公司的十余支境内债券申请停牌,“复牌时间另行确定”。

这一情况的行业背景是,今年以来,房地产市场销售未见较大改观。

国家统计局数据显示,上半年我国房地产开发企业房屋施工面积同比下降6.6%,商品房销售面积同比下降5.3%,房地产开发企业到位资金同比下降9.8%,全国房地产开发景气指数降至94.06,创出自2016年2月份以来的新低。另据wind数据,截至8月4日,wind行业分类的116家A股房地产企业中,已经有68家披露了上半年业绩预告,其中38家房企均预计亏损。

碧桂园作为头部房企,也成为业绩亏损中的一员。碧桂园对上半年亏损的原因总结为,受房地产行业销售下行的影响,房地产业务结转毛利率下降,物业项目减值增加;以及外汇波动造成预期净汇兑损失。

管理层反思:“认识不够深刻”“行动不够及时”

8月7日,碧桂园两笔美元债约2250万美元(折合人民币1.62亿元)的票息到期未付。

扛了两年多的“宇宙第一房企”也走到了债务利息难以支付的境地。

碧桂园解释称,这两笔应付利息“仍处在30天付息宽限期内”,“正在积极优化资金安排”。

碧桂园的一位高管告诉《中国经济周刊》,面对行业整体极端困难的局面,碧桂园没有躺平,一直在全力自救。“上市至今杨惠妍及其家属已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持公司折合约386亿港元且从未减持股票,其中向公司累计提供折合约66亿港元的无息无抵押借款。”

据其讲述,他们一方面竭尽全力保障公司现金流安全,加快销售回款和应收债权回收,努力盘活大宗及难去化商业类沉淀资产;另一方面,最大限度削减支出,加强费用管控,精简组织架构,高管带头降薪,严控销管费用。

“为了保信用,在最近的7月至8月,碧桂园在现金资源紧张的情况下,还是咬牙坚持完成了多笔债券的兑付,合计兑付本息规模58.9亿元。”上述高管说。

当然,最关键的是保交楼。

按碧桂园提供的数据:2022年,碧桂园共完成全国255个城市1384批次的交付,交付房屋数量总和近70万套,高居行业榜首。2023年上半年完成27.8万套交付。据第三方机构亿翰智库统计,2023年上半年总交付TOP50房企中,碧桂园交付量稳居行业第一,超第二名和第三名的交付总和。

“公司上下已全力以赴自救,但市场整体尚未回暖,行业绝对规模下降,资本市场信心修复尚需时间,公司整体经营压力有增无减”,“公司账面可动用资金持续减少,出现了阶段性的流动压力”。

碧桂园管理层反思:虽然对本轮市场调整周期有预判,但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足,未能及早做出更有力度的应对措施,未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化,对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力。

北京金诉律师事务所主任、房地产律师王玉臣向《中国经济周刊》记者分析表示,造成碧桂园巨额亏损现状的原因可以总结为三个方面:高周转模式下,房产行业整体销售困难、资金难以回笼;企业融资困难、难以持续投入;碧桂园自身业态布局较广、资金链紧张。

王玉臣进一步表示,受房产市场大环境影响,公众购房意愿不强,一直处于观望状态,导致期房销售受影响,进而导致资金难以回笼;碧桂园等房产企业在资金回笼迟缓的情况下,资金来源有限,外部融资困难,在项目投入方面难以持续推动;同时,碧桂园自身商业版图的扩张也意味着资金投入的大规模增加、内部现金流的减少、经营风险性的提高,而众多业态中一旦出现资金回流困难、债权没有预期回收等问题,可能会导致整个资金链紧张。

董事会主席致歉:“公司坚持不躺平”

8月11日下午,碧桂园微信公众号发布了董事会主席杨惠妍、总裁莫斌联合署名的致歉信,对预计出现亏损的局面表示歉意。

碧桂园管理层致歉信(部分)。图片来源:碧桂园微信公众号

信中坦承,“面对眼前这份不满意的答卷,我们感到非常内疚,不管有多少理由,确实是我们自己做得不够好”,并恳请客户、投资者、合作伙伴等“给公司一些时间”,“公司坚持不躺平……千方百计全力自救”。

为了扭转当前困局,碧桂园提出了一系列自救举措。包括全力保交付、保交楼;与持份者沟通,考虑采取各种债务管理措施,积极化解阶段性流动压力;做好销售、盘活沉淀资产、节省开支;以及成立专项工作小组,建立工作机制等。

上述碧桂园高管称,碧桂园至今仍是全国房企销售面积榜单上的第一,至今没有发生逾期交付的情况;其次碧桂园净资产充足、土储充裕,运营能力和财务管控一贯稳健,融资表现尚可;当前面临的困境是在行业回暖速度不及预期的情形下,短期内债券集中到期而产生的暂时流动性困难,并非公司持续经营能力出现重大风险。

外界较为关注这些举措如何落地生效。很快,碧桂园就迈出了第一步——债务展期。据界面新闻报道,8月14日,碧桂园首支境内债的初步展期方案出炉,拟对即将到期的“16碧地05”债券本金展期三年,到期偿付利息无现金首付。目前该方案正在征求部分债券持有人的意见。

对于碧桂园未来的命运,易居研究院研究总监严跃进接受《中国经济周刊》记者采访分析,尽管碧桂园目前在客观上面临很多问题,但碧桂园在过去几年已经“踩过刹车”,所以其实际上风险可控。同时,一系列新政策正陆续出台,有助于提振全行业的信心,一旦销售端回暖,自然使得债务问题的解决具有更好的基础。

在严跃进看来,真正化解碧桂园的问题在于全面提振销售业绩,关键还是积极推进销售工作。在当前房地产市场复苏的大趋势中,对于一些短期的市场矛盾和问题要有更大的容忍度,要相信后续措施将积极有效,对于房企的各类问题解决也会有积极的效果。同时,潜在的购房需求尚属强劲,后续购房信心和对房企的信心也会进一步增强。

严跃进表示,碧桂园对“房地产市场供求关系已发生重大变化”方面的理解,对于行业具有启发意义,也是其他房企和行业内各参与者应予关注的,各类企业总体上要深刻领会相关政策导向,积极转型迎接新一轮发展。

责编:姚坤

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