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广州市政府30日发布通知，优化该市个人住房贷款中住房套数认定标准，“认房不用认贷”正式落地。

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根据通知，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

“新规”立刻在市场上引发回响。不过政策来得其实并不突然。前几日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局就联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，并将其作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。而广州今日的通知，便将此政策落地施行了。

认房认贷怎么认定和执行，在中国房地产市场的发展与调控过程中，不断发生着变化。

2010年5月26日，住建部等三部门出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确二套房认定以家庭为单位，并执行"认房又认贷"的原则。这个时期，房地产市场在2008年全球金融危机和2009年“4万亿计划”之后，呈现出较强势头的上升迹象。2009年“地王”频现，高房价成为街头谈资。因此，2010年“国十一条”的出台和“认房又认贷”等，都是显示中央要遏制房价上涨过快决心的政策工具。

但“认房又认贷”政策随后又发生了改变。2014年9月30日，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，宣布“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房，执行首套房”的贷款政策。

2014年，地方政府债务问题严峻，库存危机突出。从经济增长情况看，此时我国已经开始从高速到中高速转向，对于市场而言，经济下行压力日益增大。2014年的政府工作报告中针对房地产提出，“针对不同城市情况分类调控”，赋予地方政府更多自主权和决策权。在此背景下，从提高公积金贷款额度、降低房地产交易税费到放开限购、买房直接落户，各类刺激政策纷纷推出，开启了第一轮楼市刺激。“认房不认贷”的出现也就不足为奇了。

2016年，楼市火爆，恐慌性购买导致了价格的非理性增长。“首付贷”、杠杆炒房背后的风险也引起了市场的广泛关注。2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及房企融资、购房者信贷等方面，“认房又认贷”重回大众视野。

各地政策逐渐加紧。2017年3月，北京市住建委、中国人民银行营业管理部、银监会北京监管局、北京住房公积金管理中心等四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，在“认房认贷”的基础上，进一步缩短贷款年限和提高首付比例。此后，公积金的“认房又认贷”等政策亦密集出台。

与2016年稍有不同的是，2010年的政策虽然较为密集，但因当时的技术、监管、网络等硬件不完善以及政策刚性、持久度不足等问题，其实际操作中恐未能一律执行严格限制政策。而2016年以后政策限制的广度、深度和持久度都远非此前所能比。因此，其影响的深度、广度和持久度也必然更大。

时移世易，2023年是不平凡、不平静的，处在百年未有之大变局和世纪疫情后复苏的时刻，经济发展又迎来了许多变化。对于房地产市场而言，“房住不炒”的大前提不会动摇，但几年的严格监管已经使地产市场发生了改变，无论是房地产企业还是“刚需”“投机客”，其能力和意愿也都在发生变化。

从全国商品房销售额看，2023年1-7月同比降1.5%，7月单月同比降19.3%。从商品房销售面积看，1-7月同比降6.5%，7月单月同比降15.5%。因此，政策调整或需应时而动，刻不容缓。

尤其是总体而言，一线城市整体销售表现虽好于全国平均水平，但从高频数据看，8月(截至25日)一线城市新房销售月度累计同比降27.7%，连续三个月同比下降。而广州在四个一线城市中销售下滑压力相对较大，6月、7月销售面积分别同比-33.7%、-15.8%。这或许也是广州打响“认房不认贷”第一枪的缘由。

“认房不认贷”是能够给买房者带来肉眼可见改变的政策，因此在市场上的反响也更为剧烈。事实上，其他一揽子计划和政策也都在出台，一些限购限贷等紧缩政策也渐次放松。对于未来有刚性需求的消费者而言，首付比例降低，购房门槛降低，或成为一段时间内的“新常态”。

纵观“认房认贷”政策演变过程，可以发现，经济发展总有其周期和规律，政策出台从来不是一成不变的，而应该相机而动，以熨平周期为其中一个目的，有效把控市场规律、顺应市场潮流，保障市场健康，促进市场发展。

广州之后，还会有谁？相信市场需要到哪儿，就会有谁。

撰稿 / 万喆（经济学者）

编辑 / 刘天红

校对 / 吴兴发